Wer Wohn- oder Grundeigentum hat - bundesweit, in Städten oder auf dem Land - ist von der Grundsteuerreform betroffen, die seit 1. Januar 2025 gilt.
Warum eine neue Grundsteuer notwendig ist
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gegen den Gleichheitssatz verstößt und sie für verfassungswidrig erklärt. Die Bemessungsgrundlage der alten Grundsteuer war seit über 60 Jahren nicht mehr aktualisiert worden. In dieser Zeit haben sich die Werte der Immobilien weiterentwickelt.
Die Verfassungsrichter haben daher geurteilt, die Grundsteuer muss komplett neu gestaltet werden. Sie haben dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des neuen Steuerrechts jedoch einen weiten Bewertungs- und Gestaltungsspielraum zugestanden.
Sonderfall Baden-Württemberg: das Bodenwertmodell
Viele Hausbesitzer in Baden-Württemberg trifft die neue Grundsteuer ab 2025 verglichen mit anderen Bundesländern besonders hart, denn das Land geht bei der Grundsteuer einen Sonderweg - das so genannte Bodenwertmodell.
Dabei sind zwei Faktoren entscheidend: die Größe eines Grundstücks und die sogenannten Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen zuletzt vor drei Jahren neu festgelegt wurden. Sie sollen den Grundstückswert nach Kriterien wie Lage, Erschließung und Bebaubarkeit widerspiegeln.
Für den Wert des Grundstücks spielt es allerdings keine Rolle, welche Art von Gebäude sich darauf befindet. Ob Luxusvilla oder Gartenlaube, die Bebauung hat für die Höhe der Grundsteuer in Baden-Württemberg keine Bedeutung.
Trotz Mehrbelastung von Ein- und Zweifamilienhäusern Kretschmann will Grundsteuer vorerst nicht ändern
Die Grundsteuerreform in BW ist umstritten. Trotzdem will BW-Regierungschef Kretschmann daran vorerst nichts ändern. Zunächst müsse man abwarten, wie sich das Gesetz auswirke.
Dieses vereinfachte Verfahren soll laut Finanzministerium die Steuer angeblich transparenter und gerechter machen. Verbraucherschützer bezweifeln das.
Der Bund der Steuerzahler sagt, diese Bewertungsmethode sorge bei vielen Eigentümern für unangemessene und sprunghaft gestiegene Steuern. Eike Möller vom Bund der Steuerzahler weiß: „Eine Vervierfachung, Fünf-, Versechsfachung der Grundsteuerbelastung, das ist absolut üblich.“
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Aktuell erhalten viele Immobilienbesitzer in BW die neuen Grundsteuerbescheide. Nicht selten kommt das böse Erwachen: Steigerungen um ein Vielfaches sind keine Seltenheit.
Rheinland-Pfalz und Saarland: das Bundesmodell
Auch die Berechnungsmethode, die in Rheinland-Pfalz, im Saarland und den meisten anderen Bundesländern angewendet wird, steht in der Kritik – das so genannte Bundesmodell. Hier sind ebenfalls die auf Basis der Werte vom 1. Januar 2022 aktualisierten Bodenrichtwerte maßgeblich. Doch anders als in Baden-Württemberg spielt hier zudem der Wert der Bebauung eine Rolle.
Faktoren sind dabei etwa die Wohnfläche und die erzielbaren Mieteinnahmen. Allerdings wird mit theoretischen Werten gerechnet, denn nicht alle Objekte sind vermietet. Die Höhe dieser fiktiven Mieteinnahmen legt der Gesetzgeber fest.
Der Bund der Steuerzahler hält das für unzumutbar. Die fiktiven Werte seien für die Berechnung der Steuer viel zu ungenau und daher verfassungsrechtlich unzulässig. Rene Quante, Bund der Steuerzahler Rheinland-Pfalz, kritisiert: „Viele dieser Parameter sind eben standardisiert und typisiert. Das heißt, sie müssen nicht zwingend etwas mit der Realität zu tun haben.“
Die Landesregierung in Rheinland-Pfalz möchte das Grundsteuergesetz noch so ändern, dass die Hebesätze für Gewerbe- und Wohnimmobilien unterschiedlich hoch sein können. So sollten Kommunen private Eigentümer entlasten können. Doch in den Kommunen regt sich Widerstand, weil sie das finanzielle und rechtliche Risiko alleine tragen müssten.
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In knapp zwei Monaten tritt auch in Rheinland-Pfalz die umstrittene Grundsteuer-Reform in Kraft. In den größten Städten dürfte dadurch das Wohnen teurer werden.
Wie beurteilen Juristen die neue Grundsteuer?
Gregor Kirchhof, Professor für Steuerrecht an der Uni Augsburg, hat ein Gutachten veröffentlicht, das Wellen schlug. Die Grundsteuer, so sein Fazit, sei verfassungswidrig. Die Berechnungsmethoden seien ungenau und daher unzulässig.
Der Steuerrechtler kritisiert, dass gewerbliche Immobilien strukturell entlastet werden, weil in Gewerbegebieten die Bodenrichtwerte eher geringer sind. „Dort, wo die Menschen wohnen und teilweise sich das Haus mit hohem Kredit gekauft haben, dort wird eine höhere Grundsteuer fällig, und das ist gleichheitsrechtlich kaum zu rechtfertigen.“
Ob die neue Grundsteuererhebung tatsächlich rechtswidrig ist, muss am Ende wohl das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Es liegen bereits zahlreiche Musterklagen vor. Und dennoch: An der hohen Grundsteuer kommen betroffene Immobilieneigentümer vorerst nicht vorbei. Die erste Rate ist bereits im Februar fällig.
Wie reagieren, wenn der Grundsteuerbescheid kommt
Die Marktcheck-Finanzexpertin Barbara Sternberger-Frey sagt: „Gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune kann man leider nicht viel machen – es sei denn, die Kommune hat sich verrechnet oder Werte falsch übertragen. Für Beschwerden über den Grundsteuerwert für die Immobilie – und das ist die Basis für die aktuellen Bescheide – sind dagegen die Finanzämter zuständig. Sie haben den Grundsteuerwert der Immobilien in den letzten zwei Jahren neu berechnet.“
Es komme jetzt darauf an, wie Grundstücksbesitzer auf den ersten Bescheid, den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt reagiert haben. Marktcheck und viele Verbraucherschützer hatten vor zwei Jahren dringend geraten, Einspruch einzulegen gegen den Bescheid des Finanzamts.
Dieser Einspruch sollte mit Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit der Berechnungsmethoden begründet werden. Dabei sollte man sich auf die Musterklagen vom Bund der Steuerzahler und von Haus und Grund, der Interessenvertretung der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, berufen. Es gab dafür eine Frist von vier Wochen, die ist inzwischen für die allermeisten längst verstrichen.
Grundsteuerreform Bescheid zur Grundsteuer: Das müssen Sie beachten
Nach Abgabe der Grundsteuererklärung erhalten jetzt viele Grundstückseigentümer Post vom Finanzamt. Wie Sie mit dem Bescheid zum Grundsteuerwert umgehen sollten, erklären wir hier.
Was tun Grundstücksbesitzer jetzt, die 2023 Einspruch eingelegt haben?
Wer damals Einspruch eingelegt hat, muss jetzt nichts tun. Dieser erste Einspruch sichert Grundstückseigentümern ihre Rechte, wenn sie verfassungsrechtliche Bedenken geltend gemacht und das Ruhen des Verfahrens bis zum Entscheid über die Musterklagen beantragt haben. Die meisten Finanzämter haben dann die Bescheide entsprechend offengehalten.
Was tun Grundstückseigentümer, die keinen Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert eingelegt haben?
Wer damals keinen Widerspruch gegen die Bescheide vom Finanzamt eingelegt hat, kann meistens nichts mehr tun. Denn die Widerspruchfrist betrug vier Wochen. Danach gilt der neue Grundsteuerwert der Immobilie als akzeptiert.
Eine schwache Hoffnung gibt es: Gegen den neuen Grundsteuerbescheid der Kommune kann man vorgehen, wenn die Kommune hier falsch gerechnet hat. Also in jedem Fall den Bescheid prüfen, ob er korrekt ist.
Liegen keine Fehler vor, hat ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid keinen Sinn. Die Gemeinde ist nicht die richtige Adresse für falsche Berechnungen beim Wert der Immobilie oder bei der Steuermesszahl. Diese wurde auf Basis des ersten Bescheids, dem Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt, berechnet.
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Eine Frau aus Karlsruhe muss jetzt doppelt so viel Grundsteuer zahlen. Sie ärgert, dass für den hinteren Teil des Grundstücks, der nicht bebaut werden darf, derselbe hohe Satz gilt.
Neuen Grundsteuerbescheid der Kommune prüfen: Ist er korrekt?
Es lohnt sich in jedem Fall, den Bescheid, der 2025 von der Stadt oder der Gemeinde eintrifft, in folgenden Punkten zu überprüfen:
- Wurde der Grundsteuermessbetrag aus dem vorigen Bescheid richtig übernommen?
- Stimmt der verwendete Hebesatz? Die Hebesätze der Gemeinde kann man online nachschauen.
- Stimmt die Berechnung oder gibt es einen Rechenfehler?
Sollte in diesen Punkten ein Fehler vorliegen, kann man Widerspruch bei der zuständigen Kommune gegen deren Bescheid einlegen.
Warum die neue Grundsteuer auf jeden Fall bezahlt werden muss
Die bisherige Grundsteuer ist seit dem 1. Januar 2025 verfassungswidrig. Deshalb ist wichtig: Nicht die alten Beträge bezahlen.
Das heißt: Selbst, wenn die Berechnung der Behörden falsch war oder zumindest aus der Sicht des Steuerzahlers falsch ist, müssen Haus- und Grundstückseigentümer erst einmal die neue Grundsteuer begleichen. Auch der Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert beim Finanzamt entbindet nicht von der Zahlungsverpflichtung. Unter Umständen profitieren aber alle, die Einspruch eingelegt haben, in Zukunft von rückwirkend beschlossenen Änderungen.
Schlupfloch: Neuer Grundsteuerwert übersteigt weit den Immobilienwert
Nur wenn der neue Grundsteuerbescheid exorbitant vom eigentlichen Wert der Immobilie abweicht, können Eigentümer möglicherweise noch eingreifen. Die Bundesländer haben 2024 noch eine Möglichkeit geschaffen, bei extremen Differenzen zwischen den Verkehrswerten der Grundstücke und den berechneten Grundsteuerwerten eine Art Einspruch einzulegen – sogar dann, wenn die 4-Wochen-Frist gegen den Grundsteuerwertbescheid längst abgelaufen ist.
Basis dafür sind mehrere so genannte Ländererlasse. Bei Ländern, die wie Rheinland-Pfalz den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell ermitteln, muss der neue Grundsteuerwert der Immobilie allerdings 40 Prozent über dem echten Verkehrswert liegen. In Baden-Württemberg, wo nur der Wert des Grundstücks angesetzt wurde, beträgt die Differenz 30 Prozent.
Finanzexpertin Barbara Sternberger-Frey erklärt: "Diese Differenz zwischen Grundsteuer- und Verkehrswert muss durch ein Sachverständigen-Gutachten nachgewiesen werden. Wurde zudem Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt eingelegt und ist dieser noch offen, kann bei Nachweis solcher Abweichungen sogar die 'Aussetzung der Vollziehung' beantragt werden. Das bedeutet zwar nicht, dass jetzt keine Grundsteuer gezahlt werden muss, aber gegebenenfalls wird der Betrag entsprechend nach unten angepasst."
Wer 2023 keinen Einspruch eingelegt hat, jetzt aber eine solche Abweichung nachweist, kann die Berücksichtigung noch beantragen. In diesem Fall muss man gegen das Bewertungsgesetz vorgehen und die so genannte fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach dem Bewertungsgesetz beantragen.
Gegen das Bewertungsgesetz vorgehen: Problem Nachweiserbringung
In Rheinland-Pfalz müssen Haus- und Grundstückseigentümer ein Sachverständigengutachten vorlegen, um gegen das Bewertungsgesetz vorgehen zu können. Hier stellt sich die Frage, ob sich das finanziell rechnet. Solche Gutachten kosten etwa 400 bis 500 Euro. Alternativ ist ein Nachweis für den stark abweichenden Kaufpreis möglich, aber nur stichtagsnah – also zwischen 2018, 2019 bis jetzt.
Auch in Baden-Württemberg ist hier ein Sachverständigengutachten vorzulegen. Zusätzlich zur Überschreitung der 30 Prozent-Differenz zwischen Grundsteuerwert und Verkehrswert muss die Abweichung zwischen beiden mehr als 15.000 Euro ausmachen. Das ist die sogenannte Wertfortschreibungsgrenze.
Der Knackpunkt hierbei: Es gilt nur ganz oder gar nicht. Wenn Steuerzahler nicht über die Differenzgrenze kommen, also in Baden-Württemberg zum Beispiel das Grundstück nur 20 Prozent statt 30 Prozent zu hoch bewertet wurde, wird der Einspruch abgelehnt und der ursprüngliche Wert gilt – auch wenn er nicht richtig ist.
Klage gegen den Grundsteuerbescheid vor dem Finanzgericht
Wer gegen seine neue Festsetzung der Grundsteuer klagen will, weil sie ihm zu hoch erscheint, kann dies vor dem Finanzgericht tun. In diesem Klageverfahren überprüfen die Finanzrichter auch den Bodenrichtwert, der dem Bescheid zugrundeliegt - zuvor festgelegt von einem Gutachterausschuss.
Das Gericht kann dabei Mitglieder des Gutachterausschusses als Zeugen vernehmen. Dabei geht es beispielsweise um folgende Fragen: Hat der Gutachterausschuss alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten? Hat der Ausschuss auch die Immobilienwertermittlungsverordnung im Blick gehabt und zutreffend ausgelegt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht vor, dass für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer anderen Art der Nutzung oder Qualität - wie zum Beispiel Grün-, Wald- oder Wasserflächen - der sonst in dieser Zone geltende Bodenrichtwert nicht gilt. Besonders zu beachten ist hier §15, Absatz 2.
Erste Entscheidungen der Finanzgerichte liegen vor
Oft wird auch die Verfassungsmäßigkeit der neuen Landesgrundsteuergesetze angezweifelt. Einige Verfahren wurden auch schon verhandelt und entschieden.
"Ja, es liegen bereits einige Entscheidungen vor. Darunter auch Entscheidungen des Finanzgerichts Baden-Württemberg. Die Richterinnen und Richter sehen hier keine Verfassungswidrigkeit des Landesgrundsteuergesetzes. Sie haben aber die Revision zum Bundesfinanzhof - also dem obersten Gerichtshof für Steuerrecht mit Sitz in München - zugelassen", erklärt Marktcheck-Rechtsexperte Karl-Dieter Möller.
Die Aktenzeichen der Urteile gegen das neue Landesgrundsteuergesetz in Baden-Württemberg: Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil v.11.06.2024 - 8 K 2368/22 und Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil v. 11.06.2024 - 8 K 1582/23 (Landesgrundsteuergesetz ist verfassungsgemäß). Die Revision zum Bundesfinanzhof ist zugelassen.
In Rheinland-Pfalz gibt es auch schon Entscheidungen des Finanzgerichts. Hier melden die Richter ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells an.
Die Aktenzeichen für Rheinland-Pfalz: Eilanträge zur Grundstücksbewertung nach dem neuen Grundsteuer- und Bewertungsrecht in Rheinland-Pfalz (Bundesmodell) Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 - 4 V 1295/23 und Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 - 4 V 1429/23. Revision dagegen wurde vom Bundesfinanzhof abgewiesen.
Auch der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in zwei Verfahren bereits zum neuen Bundesmodell geäußert. Da es sich hier aber um einzelfallbezogene Besonderheiten handelte, haben die Bundesfinanzrichter tunlichst vermieden, sich zur Frage der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform zu äußern. Aktenzeichen: BFH, Beschluss vom 27.05.2024 - II B 78/23
Beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ist derzeit noch kein Verfahren anhängig. Bis eine Entscheidung aus Karlsruhe kommt, dürften noch einige Jahre ins Land gehen.
Kann man gegen die Bewertung des Gutachterausschusses auch ohne Klage vorgehen?
"Einig sind sich Juristinnen und Juristen, dass eine verwaltungsgerichtliche Klage gegen den Gutachterausschuss wohl unzulässig ist, da ja der Weg zu den Finanzgerichten eröffnet sei", erklärt der Marktcheck-Rechtsexperte Möller.
Selbstverständlich können sich Betroffene auch direkt an den Gutachterausschuss wenden. Manche Gemeinden in Baden-Württemberg bieten dafür sogar einen Service an.
Wenn die Argumente der Betroffenen den Gutachterausschuss überzeugen, kann er seine Bewertung ändern und den Bodenrichtwert neu beschließen. Dieser Wert wird dann der neuen Besteuerung zugrunde gelegt. Die Grundsteuerbescheide werden dann von Amts wegen geändert.
Warum manche Kommunen noch keine Grundsteuerbescheide verschickt haben
Bei vielen Grundstücksbesitzern ist der Grundsteuerbescheid noch gar nicht eingetroffen, obwohl die neue Grundsteuer seit 1. Januar gilt. Das liegt vor allem daran, dass viele Kommunen die neuen Hebesätze für die Grundsteuer noch nicht festgelegt haben. Die Kommunen haben dafür theoretisch noch bis Juni Zeit. Es kann sich also noch etwas hinziehen.
In Rheinland-Pfalz kommt hinzu, dass im Landtag der Finanzausschuss sich bislang nicht auf letzte Änderungen am Grundsteuergesetz einigen konnte. Den Kommunen sollte es erlaubt werden, unterschiedliche Hebesätze für Gewerbe- und Wohnimmobilien anzusetzen. Die CDU hat durchgesetzt, dass noch Experten angehört werden. Das heißt, das Gesetz verzögert sich noch um einige Wochen.
Wichtig: Auch wenn die Bescheide erst später kommen, müssen Eigentümer trotzdem die Grundsteuer für das volle Jahr 2025 zahlen.
Wie Mieter von der neuen Grundsteuer betroffen sind
Mieter können und konnten tatsächlich nichts gegen die Grundsteuerbescheide unternehmen, sie sind nicht die Immobilieneigentümer. Der Vermieter kann die Kosten wie bei der Nebenkostenabrechnung üblich auf die Mieter umlegen.
Hat der Vermieter Einspruch eingelegt und der Steuerbetrag wird später geändert, muss der Vermieter den Mietern den zu viel gezahlten Betrag zurückerstatten. Wenn der Vermieter nicht aktiv geworden ist bei den ersten Bescheiden, haben Mieterinnen und Mieter darauf keinen Einfluss.
