Auf Onlineplattformen wie Airbnb und Booking.com kann jeder Eigentümer oder Eigentümerin einfach und bequem seine Wohnung zeitweise vermieten. Das mag zwar praktisch sein, vielen Städten ist die unkontrollierte Vermietung aber ein Dorn im Auge - zumal, wenn eine Zweckentfremdung vorliegt. Die ist nicht erlaubt und wird im Falle eines Regelverstoßes auch entsprechend sanktioniert.
Wohnungssituation in BW vielerorts angespannt
Ganz so dramatisch wie in Barcelona oder Venedig ist die Wohnungsnot in Baden-Württemberg nicht, und doch lässt sich ein klarer Trend erkennen: In ganz Deutschland steigen Mieten, während gleichzeitig immer weniger Immobilien zur Verfügung stehen. Besonders betroffen sind deutsche Metropolen wie München, Berlin, Frankfurt und Stuttgart. Obwohl in diesen Städten die Mietpreisbremse greift, sind die Mietsteigerungen dort besonders hoch. Aber auch in kleineren Städten sind die Auswirkungen spürbar. Klassische Beispiele dafür sind Urlaubsorte sowie Universitätsstädte, die ebenfalls viele Touristen anziehen, wie Tübingen, Heidelberg oder Konstanz.
Ruf nach mehr Regulierung Tourismus-Hotspots in BW: Experte sieht teilweise bereits "Übertourismus"
Orte am Bodensee und im Hochschwarzwald ächzen teils unter Besucherströmen, anderswo im Land wünschen sich Hotels mehr Gäste. Das Land sieht wenig Anlass einzugreifen.
DIW-Studie: Airbnb treibt Mieten hoch
Trotz abnehmender Mietangebote nehmen die Inserate auf Plattformen für Ferienwohnungen zu. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, dass Mietsteigerungen auch eine Folge des florierenden Ferienwohnungsmarktes sind, konkret betrachtet am Beispiel von Airbnb. Hotels und Pensionen beklagen die Konkurrenz im Tourismusbereich schon länger und sprechen von einem unfairen Wettbewerb. Unfair auch deshalb, weil die privaten Anbieter nicht denselben Richtlinien unterliegen, etwa beim Brandschutz oder bei Hygieneregeln.
Boom bei Ferienwohnungen: So reagieren die Städte
Die Problematik ist auch in den Stadtverwaltungen angekommen, einige Städte in Baden-Württemberg haben bereits Maßnahmen ergriffen, um der Entwicklung entgegenzuwirken. Durch das Zweckentfemdungsverbot ist es Kommunen erlaubt, Satzungen zu beschließen, die eine Nutzung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke verbietet oder reguliert. Von einer Zweckentfremdung von Wohnraum spricht man laut dem Wohnbauministerium Baden-Württemberg, wenn Wohnraum zu mehr als 50 Prozent für gewerbliche Zwecke genutzt wird oder für mehr als zehn Wochen im Kalenderjahr für Fremdenbeherbergung. Entsprechend regelt es die Stadt Konstanz: Vermieter müssen sich in solchen Fällen eine Registrierungsnummer bei der Stadt holen. Wer gegen die Regelung verstößt, muss ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro zahlen.
Stadt Konstanz verbietet Zweckentfremdung Viele Ferienwohnungen am Bodensee nicht angemeldet
In vielen Städten in der Region gibt es deutlich mehr Ferienwohnungen als offiziell angemeldet. Angesichts der Wohnungsnot versuchen die Städte gegenzusteuern - wenn auch unterschiedlich.
Wer kontrolliert die Zahl der angebotenen Ferienwohnungen?
Probleme gibt es jedoch bei der Kontrolle der Umsetzung. Laut eigenen Angaben gibt es in Konstanz etwa 340 angemeldete Ferienwohnungen, die Stadt Heidelberg spricht von rund 420 - die Anzahl der Inserate in beiden Städten übersteigt jedoch die 1.000er Marke. Der SWR hat die Stadt Tübingen gefragt, ob es eine Zusammenarbeit zwischen Stadtverwaltung und Ferienwohnung-Portalen, konkret Airbnb, gibt. Die Antwort: "Wir haben Airbnb mitgeteilt, dass eine solche Satzung existiert. Airbnb weist seitdem Anbieter aus Tübingen auf die geltenden Regeln hin. Aus anderen Kommunen wissen wir aber, dass Airbnb derzeit auch in Verdachtsfällen keine Kundendaten weitergibt. Dies erschwert die Ermittlung von möglichen Regelverstößen zwar, diese sind aber sehr wohl auch ohne Mitwirkung von Airbnb möglich."
Nicht definierter Zeitraum lässt Raum für Grauzone
Ein kritischer Punkt ist außerdem die Preisgestaltung: Während Gesetze wie die Mietpreisbremse Wucher-Mieten verhindern können, gelten diese Regeln nicht für Ferienwohnungen. Die Gastgeber können jeglichen Preis angeben. Während großer Events wie Fußballspielen oder Konzerten steigen die Preise auch deutlich an.
Wenn eine Wohnung "zum vorübergehenden Gebrauch" Gästen überlassen wird, sind sie von normalen Untermietern gesetzlich zu unterscheiden. Wie lange man in einer Wohnung bleiben darf, um als „vorübergehender Gast“ zu gelten, ist nicht klar definiert. Alexander Krüger aus der SWR-Rechtsredaktion geht davon aus, dass Ferienwohnungen in den allermeisten Fällen nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden. In diesen Fällen seien sie von der Mietpreisbremse ausgenommen. "Erst, wenn Ferienwohnungen langfristig vermietet werden und einen Ersatz für die eigene Wohnung darstellen, können sie den Regelungen über die Mietpreisbremse unterfallen. Da kommt es aber auf die Umstände des Einzelfalls an", so Krüger.
Mieterbund: Mieter von möblierten Wohnungen nicht ausreichend geschützt
Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund weist darüberhinaus auf Unklarheiten beim sogenannten "möblierten Wohnraum" hin. Sie ist der Meinung, dass man mit möblierten Wohnungen geltende Mietschutzgesetze leicht aushebeln kann. Möblierte Wohnungen dürfe man auch nicht höher anbieten als gesetzlich zugelassen. "Aber dadurch, dass dieser Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen ist, kann der Mieter gar nicht einsehen, was für die Wohnung und was für den Zuschlag gezahlt wird."
Kritik: Ferienvermietungen nehmen Wohnraum weg
Der Deutsche Mieterbund sieht die zukünftige Entwicklung der Wohnungsmarktsituation kritisch. Wohnraum ist laut Jutta Hartmann dafür da, dass Menschen dauerhaft dort wohnen. Für Gäste gebe es Hotels und Pensionen. "Wir haben eine große Wohnungsnachfrage, gerade in den großen Städten. Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum wie noch nie, die Mieten steigen und der Leerstand ist knapp."
Nach Ansicht Hartmanns sollten Gesetzgeber mehr Regeln für Transparenz und mehr Mittel und Personal zur Verfügung stellen, um die Situation in den Griff zu bekommen. Sie sieht aber auch die Vermieter in der Verantwortung. Denn: "Im Grundgesetz steht ja auch: Eigentum verpflichtet."
