Seit zehn Jahren können Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg verhindern, dass Wohnungen zu lange leerstehen oder nur als Ferienwohnungen genutzt werden: Mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot. Freiburg, Stuttgart, Heidelberg und Konstanz sind vier der Städte in Baden-Württemberg, die das umsetzen. Etliche andere Städte verzichten darauf - oder müssen verzichten, denn nur Gemeinden, in denen Wohnungen knapp sind, dürfen es anwenden.
Und was hat es bisher gebracht? Nur selten mussten die Städte durchgreifen und Bußgelder verhängen. Aus Stuttgart heißt es, Bußgelder seien nur ein letztes Mittel. Heidelberg hat nach eigenen Angaben noch keines verhängt. In Konstanz ist die Rede von drei Bußgeldern seit 2022, in Zusammenhang mit der da neu eingeführten Registrierungspflicht für Ferienwohnungen.
Freiburgs Oberbürgermeister Martin Horn (parteilos) sprach im SWR-Interview von zwei hohen Bußgeldern. "Bevor es aber soweit hocheskaliert, gibt’s einen netten Brief von mir als Oberbürgermeister und ich bitte, diesen Leerstand zu beheben." Gleichzeitig biete die Stadt Hilfe beim Vermitteln an.
Gesetz berechtigt, wo Gespräche scheitern
Auch Sebastian Ritter vom Städtetag Baden-Württemberg ist der Meinung, das Gesetz habe dort seine Berechtigung, wo man in Gesprächen mit Eigentümerinnen und Eigentümern scheitere.
Und manchmal muss es vielleicht gar nicht erst zu einem Gespräch kommen: "Das Gesetz hat vor allem eine Wirkung, wo es um Prävention geht", glaubt der Städtetags-Dezernent. Nur lasse sich das schwer in Zahlen darstellen.
Wirkt abschreckend gegen Ferienwohnungs-Pläne
Das deckt sich mit dem Eindruck in Konstanz. Mandy Krüger von der dortigen Pressestelle teilt mit: "Wir sind der Meinung, dass ohne eine Zweckentfremdungsatzung der vorhandene Wohnraum in vielen Fällen anderweitig (z.B. Ferienwohnung, Praxis, Büro o.ä.) genutzt worden wäre. Ebenso würde mehr Leerstand entstehen und vorhanden sein." Auch in Heidelberg hat man "eine gewisse abschreckende Wirkung" der Regelung wahrgenommen.
Allerdings: Im Alleingang die Wohnungsnot beheben kann das Gesetz nicht. "Es ist ein Baustein, auch ein wichtiger Baustein gegen Wohnungsnot, aber letztlich nicht ein Gamechanger-Baustein", sagt Freiburgs Oberbürgermeister Horn.
Harald Knitter, Pressesprecher der Stadt Stuttgart, gibt zu bedenken: "Ein Zweckentfremdungsverbot kann vom Grundsatz her bestenfalls den bisherigen Bestand an Wohnungen schützen." Es sei nur eine von verschiedenen Maßnahmen einer Kommune.
Hunderte Wohnungen zurückgewonnen
Immerhin: Laut Knitter konnten in Stuttgart seit 2016 - seitdem gilt die Regelung in der Stadt - über 300 Wohnungen für den Wohnungsmarkt zurückgewonnen werden. Außerdem seien rund 380.000 Quadratmeter Wohnfläche als ersatzweiser Neubau bei Nutzungsänderungen entstanden. Seit 2015 verzeichnet Konstanz 188 zurückgewonnene Wohnungen. In Freiburg waren es laut Horn bisher 130. Aktuell liefen dort noch 200 Verfahren, so der Rathauschef.
Städte sehen Nachbesserungsbedarf
Allerdings sehen einige Städte noch Nachholbedarf bei der Feinjustierung des Gesetzes. Bisher kann es zum Beispiel nicht auf Wohnungen angewendet werden, die schon vor 2013 leer standen.
Auch die Registrierungspflicht für Ferienwohnungen wirkt offenbar noch nicht, wie von der Landesregierung ursprünglich beabsichtigt. Ob Ferienwohnungen, die auf Online-Portalen angeboten werden, ordnungsgemäß registriert sind, sei für die Städte bisher kaum oder nur unter großem Aufwand nachvollziehbar, heißt es aus Heidelberg und Stuttgart. Beide Städte wünschen sich für solche Fälle effektivere Regelungen, zum Beispiel eine Auskunftspflicht.
