Die Reform der Grundsteuer sorgt bei Eigentümerinnen und Eigentümern, aber auch bei Mieterinnen und Mietern schon länger für Zähneklappern. So viel ist sicher: Ab 2025 wird sie für viele deutlich steigen. Denn ihre bisherige Berechnungsgrundlage ist völlig veraltet - der Wert vieler Immobilien ist inzwischen teilweise stark gestiegen. Dadurch sei die Grundsteuer vielerorts ungerechter geworden, hatte das Bundesverfassungsgericht 2018 moniert und eine Reform eingefordert. Doch wie hoch fällt die neue Grundsteuer nun aus? Darüber herrscht bislang Unklarheit. Mit einem Transparenzregister will das Finanzministerium BW nun eine ungefähre Orientierung bieten. Was bedeutet es zum Beispiel für Hausbesitzer in Freiburg?
Häuser mit großen Gärten gehören zu den Verlierern der Reform
Norbert Stalter und seine Frau gehören zu den Verlierern der Grundsteuerreform. Ihr Grundstück mit Einfamilienhaus und Garten im Freiburger Süden hat insgesamt eine Fläche von rund 2.500 Quadratmetern. Bisher mussten sie dafür jährlich 433 Euro Grundsteuer bezahlen. Ab kommendem Jahr werden es über 5.000 Euro sein - also mehr als das Zehnfache.
Der Grund: Der Wert ihres Grundstückes ist laut Gutachtern deutlich gestiegen. Außerdem spielt es in Baden-Württemberg keine Rolle, wie ein Grundstück bebaut ist - allein der sogenannte Bodenrichtwert zählt. Die Landesregierung erhofft sich davon Anreize für mehr Wohnungsbau auf großen privaten Grundstücken. Siedlungen sollen so dichter bebaut werden, statt neue Flächen zu verbrauchen.
Norbert Stalter hält sein Grundstück für zu hoch bewertet
Laut dem neu ermittelten Bodenrichtwert ist das Grundstück der Stalters 1.050 Euro je Quadratmeter wert. Norbert Stalter bezweifelt diesen Wert. Unter anderem, weil ein Bach und ein öffentlicher Weg durch seinen Garten führen, beides würde eine Bebauung schwierig machen. Doch der Bodenrichtwert wurde jeweils für größere Zonen festgelegt. Einzelmerkmale von Grundstücken dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
Das will Stalter nicht einfach hinnehmen und hat gegen den sogenannten Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes Einspruch eingelegt - so wie viele andere Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer auch. "Ich habe einen Gutachter beauftragt, den tatsächlichen Wert des Grundstücks zu beurteilen", sagt er.
Trotz verringertem Hebesatz: Grundsteuer steigt um ein Vielfaches
Ganz so schlimm, wie er ursprünglich dachte, kommt es nun aber nicht. Denn die Stadt Freiburg wird - wie viele Kommunen - den Hebesatz für die Grundsteuer wohl noch deutlich senken. Bisher liegt er in Freiburg bei 600 Prozent - einer der höchsten Werte im Land. Danach hätten die Stalters sogar mehr als 14.000 Euro Grundsteuer zahlen müssen. Doch laut dem neuen Transparenzregister sollte der Hebesatz in Freiburg auf 213 bis 235 Prozent sinken. Jedenfalls dann, wenn die Stadt - wie alle Kommunen - bei ihrem Versprechen bleibt: dass sie durch die Reform insgesamt nicht mehr Geld einnehmen will. Mit dem Register nimmt das Finanzministerium die Kommunen also beim Wort.
Auch der verminderte Grundsteuer-Hebesatz löst nicht das grundsätzliche Problem.
Stadt Freiburg will den Hebesatz deutlich senken
Die Stadt Freiburg bekräftigte am Dienstag erneut, sich an die Zusage halten zu wollen: "Aktuell gehen wir davon aus, dass der Hebesatz für die Grundsteuer B in der im Transparenzregister genannten Spanne liegen wird", teilt die Stadtverwaltung auf Nachfrage mit. Allerdings stehen die neuen Bodenrichtwerte noch nicht überall genau fest. In einigen Fällen müssten noch Fehler korrigiert und Einspruchsverfahren abgewartet werden, so die Stadt. Erst wenn die endgültigen Zahlen feststehen, kann der Freiburger Gemeinderat über den neuen Hebesatz entscheiden - voraussichtlich im Herbst.
Kann der Hebesatz gesenkt werden? Grundsteuer in BW: Streit um Veröffentlichung von Transparenzregister
Das Finanzministerium sieht Chancen, dass ein Teil der Kommunen in BW den Hebesatz für die Grundsteuer senken könnte. Die Kommunalverbände warnen vor übertriebenen Hoffnungen.
Bislang nimmt die Stadt Freiburg jährlich rund 53 Millionen Euro aus der Grundsteuer ein. Bei diesem Betrag solle es trotz der Reform bleiben, verspricht Freiburgs Finanzbürgermeister Stefan Breiter. Dennoch "wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben", sagt Breiter. Zu den Verlierern würden sehr wahrscheinlich kleine Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem großen Grundstück gehören - eben solche wie das von Norbert Stalter und seiner Frau.
Die Gewinner werden sicherlich im Geschosswohnungsbau sein.
Stadt rechnet in den meisten Fällen nur mit geringen Abweichungen
Gewinner wären dagegen vor allem Besitzer und Bewohner von mehrstöckigen Wohnhäusern. Denn da werde der Grundsteuerbetrag wahrscheinlich anteilig geringer sein, so Breiter. Im Einzelfall, ergänzt Stadtkämmerer Patrick Schaber, werde es vielleicht extreme Beispiele geben, aber: "In der großen Breite rechnen wir damit, dass es in geringem Maße Abweichungen geben wird."
