Er weiß genau, worauf es bei der Berechnung eines potenziellen Immobilienkaufs ankommt und wann sich der Kauf einer Immobilie lohnen kann.
SWR1: Wie kann man ausrechnen, ob es sich tatsächlich finanziell lohnt, was zu kaufen, oder ob es vielleicht doch günstiger ist, weiter zu Miete zu wohnen?
Robin Knies: Ein guter Indikator dafür, wie viel ein Kauf im Vergleich zur Miete wirklich kostet, ist das sogenannte "Kaufpreis-Miete-Verhältnis". Dafür nehmen sie den Kaufpreis einer Immobilie und teilen ihn durch die Kaltmiete, die sie pro Jahr zahlen. Da kommt dann eine Zahl raus, die sozusagen das Verhältnis zwischen den beiden beschreibt.
In Mainz liegt dieses "Kaufpreis-Miete-Verhältnis" zum Beispiel bei 24,3. Das bedeutet, der Kaufpreis einer Wohnung liegt ungefähr bei 24 Jahres-Kaltmieten. Je höher dieser Wert ist, desto ungünstiger ist ein Kauf und je niedriger der Wert ist, desto günstiger ist ein Kauf.
Als ungünstiges Beispiel in Rheinland-Pfalz hätten wir zum Beispiel Neustadt an der Weinstraße. Da liegt das "Kaufpreis-Miete-Verhältnis" im Schnitt bei 27,3, was schon eher ein etwas ungünstigerer Wert ist.
SWR1: Wäre es eine günstige Geschichte eine Wohnung bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 zu kaufen?
Knies: Genau! Ein "Kaufpreis-Miete-Verhältnis" von 20 wäre für uns dann schon ein günstiges. Wobei man natürlich auch immer die absoluten Preise im Kopf behalten muss. Auch wenn das Verhältnis günstig ist, kann das in einer teuren Stadt trotzdem sehr teuer sein diese Wohnung zu kaufen. Sodass man sich überlegen muss, ob man sich das eben überhaupt leisten kann.
SWR1: Die Kreditzinsen sind gestiegen, dazu noch Kosten für Reparaturen, Instandhaltung, Nebenkosten, Notar, Makler – da kommt vieles zusammen. Wie stelle ich denn sicher, dass ich mich nicht finanziell übernehme mit einem Immobilienkauf?
Knies: Käufer müssen aktuell in fast allen Fällen mit einer höheren Belastung als Mieter rechnen. Das müssen sie natürlich im Hinterkopf behalten. Und um herauszufinden, ob man sich das überhaupt leisten kann, braucht man einen Überblick über seine Finanzen. Man sollte zum Beispiel schauen, wie viel Eigenkapital man zur Verfügung hat. Man sollte mindestens zehn, im Idealfall sogar 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital beisteuern und zusätzlich noch die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbucheintrag aus eigener Tasche bezahlen können. Dazu sollten sie ihre maximale monatliche (finanzielle) Belastung rausfinden.
Das können sie machen, indem Sie zum Beispiel schauen, wie viel Kaltmiete sie im Moment pro Monat zahlen und wie viel am Monatsende, nach Abzug aller Fixkosten und Ausgaben, übrig bleibt. Das kann dann ihre maximale monatliche Belastung sein und damit können sie dann auch herausfinden, wie hoch die maximale Kreditsumme ist und was für ein Immobilienkaufpreis sie sich maximal leisten können.
Käufer müssen aktuell in fast allen Fällen mit einer höheren Belastung als Mieter rechnen.
SWR1: Würden Sie sagen, die aktuell etwas zurückgegangenen Preise sind so eine Art Delle? Könnte es jetzt wieder hochgehen, mit der Folge, dass man sich jetzt, wenn man überlegt zu kaufen, beeilen sollte?
Knies: Generell sollte man so eine Entscheidung natürlich nicht überstürzen und mit Blick auf die aktuelle Entwicklung ist jetzt nicht unbedingt Eile geboten. Aber man müsste den geplanten Kauf jetzt auch nicht unnötig aufschieben. Für das laufende Jahr, nach dem letzten Preisrückgang, rechnen die meisten Experten erstmal mit einer Seitwärtsbewegung.
SWR2 Geld, Markt, Meinung Teure Immobilien – wann sinken die Preise wieder?
Mieten oder Kaufen? Was kann ich mir noch leisten, und wo? Was ist eine Immobilie wirklich wert? Viele haben schon resigniert - und geben die Suche nach etwas Eigenem, oder einer passenderen Mietwohnung auf. Wir geben Tipps, was bei der Entscheidung hilft und fragen, wann die Preise wieder sinken. Was könnte den Markt entspannen: Bieten vom Homeoffice-Boom geleerte Büroflächen neue Chancen? Und wie viel Handlungsspielraum haben Städte und Kommunen noch in der Krise?
Das heißt: die Preise werden weder besonders stark steigen noch besonders stark sinken. Später, gegen Ende des Jahres, könnte es auch wieder einen leichten Preisanstieg geben, allerdings wohl lang nicht so stark, wie wir es jetzt in den letzten zehn Jahren bis 2022 hatten. Mit Blick auf die immer weiter steigenden Mieten, bei denen keine Trendwende in Sicht ist, kann sich ein Kauf schon lohnen, wenn man dieses "Kaufpreis-Miete-Verhältnis" im Hinterkopf behält und genug Eigenkapital hat.
Generell sollte man so eine (Kauf)Entscheidung natürlich nicht überstürzen und mit Blick auf die aktuelle Entwicklung ist jetzt nicht unbedingt Eile geboten.
Das Gespräch führte Hanns Lohmann
